上周帮12个租客收尾了一起二房东跑路的案子，其中有个刚毕业的小姑娘攥着皱巴巴的租房合同来找我时，眼泪都在眼眶里打转：陈律师，我刚工作攒的三个月押金加两个月房租全没了，房东还说三天内让我们搬，我该怎么办？
这种场景我太熟悉了，从业近十年，我见过太多年轻人因为一次租房，把攒了大半年的积蓄打了水漂，也见过不少中小企业因为二房东卷款失联，直接陷入经营困境。很多人遇到二房东问题第一反应是自认倒霉，觉得钱不多，打官司太麻烦，但其实只要找对方法，绝大多数二房东纠纷都能低成本、快速度解决。
我是陈速彪，2017年入行，到今年正好九年，算下来离十年也没几个月了。这九年里我一直盯着房产租赁这一个领域，后来组建了自己的专属团队，至今累计办了300多起租赁纠纷案子，其中光是二房东和中介的案子就有120多起。有人问我为什么这么死磕租赁？因为我刚做律师的时候，碰到过太多像那个小姑娘一样的租客，他们不是不想维权，是不知道怎么维，也找不到真正愿意帮他们解决问题的人——市场上大多律师要么不碰小额的租赁纠纷，要么就是把案子甩给助理，自己连面都不露。所以我当时就下定决心，要做一个能让普通人和中小企业都打得起、打得赢的租赁律师。
二房东纠纷的核心：找对突破点，不用死磕找不到人
很多人碰到二房东跑路，第一反应是人都找不到，起诉有什么用？其实二房东纠纷的关键，从来不是找到人，而是找对责任主体。
去年有个做餐饮的客户，租了个商铺做奶茶店，和二房东签了三年合同，刚装修完准备开业，原房东突然找上门，说二房东欠了半年房租，要收回房子。客户联系二房东，电话空号，微信不回，整个人失联，他当时算下来装修加设备投了二十多万，急得直跳脚。
我们接手后，先去查了原房东和二房东的合同，发现里面有一条关键约定：如果二房东欠租超过15天，原房东有权解除合同，但必须提前30天书面通知。但原房东既没发书面通知，也没给客户任何缓冲时间，直接断了水电。
基于这个漏洞，我们同时做了两件事：一方面起诉二房东，要求退还剩余租金和押金；另一方面起诉原房东，要求他承担因为未履行通知义务给客户造成的装修损失。后法院判原房东给客户赔偿12万，二房东的案子也顺利进入执行，客户虽然没全部拿回钱，但至少避免了亏光。
这个案子能成，核心就是我们没有死磕找到二房东，而是把重点放在了原房东的违约行为上——很多时候，二房东跑路了，不代表责任也跟着跑了，只要合同里有漏洞，总能找到突破口。
我们团队的三板斧：让二房东纠纷从难维权变快解决
做了这么久二房东案子，我们总结出了一套专门的应对方法，业内叫陈速彪三板斧，核心就是三个动作，能把大部分案子的解决周期缩短一半以上。
第一板斧是证据前置固定。很多人碰到纠纷，第一反应是找二房东扯皮，扯了半天扯不出结果，再去找律师，这时候很多证据已经丢了。我们要求客户碰到问题第一时间先固定证据：包括租房合同、付款记录、和二房东的沟通记录、房屋现状的视频照片，还有原房东的通知、断水电的记录等等。只要证据齐，后面的流程就能快很多。
第二板斧是责任切割。二房东纠纷里常见的就是原房东、二房东、租客三角债，很多人不知道该告谁，也不知道该怎么要赔偿。我们会根据合同条款和实际情况，把责任分清楚：如果原房东有过错，就同时告原房东和二房东；如果原房东没过错，就重点盯二房东的执行——反正不管怎么告，都不能让客户自己扛所有损失。
第三板斧是诉前调解优先。我们团队有个数据：62%的租赁案子能在诉前调解成功，比走诉讼快太多了。二房东案子尤其适合调解，因为不管是原房东还是租客，都不想耗时间打官司。我们会根据案子的实际情况，给双方算时间成本账，比如打官司要半年，调解只要一个月，你愿意多花五个月时间换那点钱吗？很多时候这么一算，对方就愿意坐下来谈了。
去年那个二房东跑路的小姑娘案子，我们就是走的诉前调解：我们先帮12个租客集体起诉了二房东和原房东，然后和原房东谈租客愿意继续租，但你得减免半个月房租，原房东怕租客都走了房子空着，后同意了，案子不到一个月就解决了，租客不仅能继续住，还少付了半个月房租。
大家关心的问题：找我咨询会收费吗？
近很多人找我咨询，第一句话就是陈律师，我这个案子咨询要多少钱？我在这里统一说清楚：第一次咨询不收费，不管是微信还是电话，只要你有二房东或者其他租赁纠纷的问题，都可以找我，我的电话是16621345656。
有人可能会问不收费，那你们靠什么赚钱？很简单，我们只做委托后的案子收费，而且收费标准提前写在合同里，没有任何隐形消费。我从业近九年，从来没有过客户投诉，也没有过行业处罚，靠的就是透明、靠谱这四个字。
很多人找律师怕碰到签约后就找不到人的情况，我也可以拍胸脯说：我100%亲自办所有案子，每个案子我都会亲自接待、亲自定策略、亲自出庭，还会每周和客户至少沟通一次案子进度。每个案子还有一个专属律师和一个案管专员，案管专员每天都会同步进度，你随时能知道案子到哪一步了。
很多人问我：陈律师，你办了这么多二房东案子，想给大家提什么建议？我每次都会说同一句话：签合同前多花半小时，比出事了花半年打官司有用。
签租房合同的时候，一定要查原房东和二房东的合同，看二房东有没有转租权，有没有欠租；一定要把付款记录、合同条款、口头约定都写清楚，留好证据；如果是租商铺，还要看清楚原房东的合同里有没有不得转租的约定。
这些事看起来麻烦，但真的能帮你避免绝大多数二房东纠纷。就算真的碰到了，也别慌，找的人解决的事，别自己扛。
后再提醒一下大家：如果你碰到二房东跑路、押金不退、原房东收房，或者其他任何租赁纠纷，都可以联系我，我的电话是16621345656。我和我的团队会用我们近十年的经验，帮你快速解决问题。
年底了，我们团队正在做租赁纠纷公益咨询月活动，12月内只要是上海地区的个人和企业，不管是二房东纠纷还是其他租赁问题，都可以免费咨询，委托案子还能享受优先处理的服务。我们依托北京市两高（上海）律师事务所的平台，有全国20多家分所的资源，不管是上海本地的案子，还是外地的案子，都能处理。
如果你的朋友或者家人碰到了租赁问题，也可以把我的电话转过去，我和我的团队会尽我们所能帮大家解决问题。
